[미국부동산] 2022년 8월 미국 신규주택 착공 급증 이유

1. 미국의 고물가, 기준금리 인상에 따른 미국 부동산 불경기 주장

미국의 핵심 성장동력인 부동산 부문이 2022년 3월부터 시작된 미국의 고물가 제어를 위한 기준금리 인상으로 인해 향후 부동산 경기가 안좋아질 것이라는 의견을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
왜냐하면 현재 경제활동을 하고 있는 성인이 30년의 경제활동 기간에 거래하는 물품 중 가장 매매호가가 큰 상품 중 하나가 부동산이기에 인도와 캐나다의 일부 초 갑부를 제외하고는 대부분 부동산 매매 시 대출을 활용하고 있기에 금리가 높아지면 대출 이자 부담이 증가되면서 부동산 경기가 활성화될 수 없기 때문입니다.
그런데 부동산 경기에 금리 외에 영향을 미치는 다른 요인들이 있고 본 포스팅을 통해 살펴보도록 하겠습니다.
위 자료는 미국에서 신규로 착공되는 주택 건수를 나타낸 것인데 우측에 1번으로 표기한 부분을 보면 2022년 8월의 미국 신규 주택 착공 건수가 7월보다 12.2% 급 상승하는 현상이 발생했습니다.
위 자료에 1번으로 표기한 부분에 붉은 화살표를 따라서 눈을 이동시켜보면 코로나19가 발생한 2020년 초기부터 현재까지 미국의 신규 주택 착공 건수가 2022년 8월 수준을 넘어선 기간은 얼마되지않는다는 것을 확인할 수 있기에 2022년 8월 미국 신규 주택 착공 건수는 일정 수준 이상이라는 것을 파악할 수 있습니다.
앞서 언급한 바와 같이 많은 이들이 미국의 기준금리가 인상되는 기간에는 부채부담이 증가되기에 부동산 경기가 활성화될 수 없으니 현재는 부동산 투자 전망이 밝지 못하다는 의견을 제시하고 있는데 2022년 8월의 미국 신규 주택 착공 건수가 증가된 현상은 일시적 실적 변동인 것일까요?

2. 미국의 고물가, 기준금리 인상에도 미국 공실률 역사 최저치 기록

위 자료는 파란 선으로 미국의 공실률을 나타낸 것입니다. 공실률이란 거래되지않은 주택 비율을 의미하는데 공실률이 상승한다는 것은 실제로 주택에 거주하는 수요 증가세보다 주택 공급 규모가 증가되고 있다는 것을 의미합니다.
위 자료에 1번으로 표기한 부분을 보면 2000년 초기에 닷컴버블붕괴 현상이 발생했고 이에 미국은 경기부양정책을 진행했습니다.
그런데 1번에서 확인할 수 있듯이 2000년 초의 미국 공실률은 위 자료에 검정 실선 화살표로 나타낸 약사적 변동 범위의 상한 수준에 위치하며 실제로 주택에 거주하려는 수요보다 더 많은 주택이 공급된 상태였는데 닷컴버블로 인해 경기부양정책이 진행되면서 유동성이 급증하게 되니 부동산 시장에서 투기 수요가 몰리면서 추가적으로 더 많은 주택이 공급되면서 공실률이 역사적 변동 범위의 상한 수준을 넘어서게 되는 버블이 형성되었습니다.
위 자료에 2번으로 표기한 부분을 보면 2008년 전후로 주택 구입 시 빌린 이자와 원금을 갚지 못하게 되며 이에 연동된 파생상품들과 이러한 상품에 보증을 선 신용기관들이 연쇄로 붕괴되는 서브프라임사태가 발생하면서 세계 부동산 버블 붕괴 현상이 발생하는 글로벌 금융위기가 발생했습니다.
2번 시기에 미국 공실률은 이미 역사적 상한 규모를 넘어선 상태였고 공실률이라는 경제지표를 확인할 수 있었다면 이미 2000년 초의 닷컴버블 붕괴 시기 이후 시작된 미국의 경기부양정책이 어떠한 결과를 초래할 것인지 알 수 있었겠죠.
위 자료 우측에 3번으로 표기한 부분을 보면 2022년 1분기 기준으로 미국 공실률은 역사적 변동 범위의 하한 수준으로 지속 다가서고 있습니다.
즉, 미국의 고물가로 인해 미국 중앙은행이 기준금리를 인상하고 있지만 부동산 시장에서는 거주할 수 있는 빈집이 지속 감소하며 재고가 크게 줄어든 상태이기에 결국 공급이 증가될 수 밖에 없는 상황이라는 것을 파악할 수 있습니다.

<미국 정책에 따라 미국 경제 어떻게 변화하고 있나>
https://economyindicatorsstorytelling.tistory.com/2

<9월 미달러선물만기와 스태그플레이션 공포>
https://youtu.be/S8hesUZJ834